业主“跑路”，开发商受牵连 ——银行诉开发商贷款连带保证责任一案

原    告：某银行

被    告：H房地产开发公司

案    由：保证合同纠纷

原告诉称：2009年7月22日，案外第三人M先生为购买H房地产公司开发的某楼盘54号605室房产，与某银行签订了贷款合同，贷款本金2,000,000元，借款期限120个月，被告为上述贷款提供连带责任保证。2012年8月13日，M先生累计拖欠贷款共计5期，而且下落不明，原告遂法院起诉，要求被告承担连带责任，同时承担因该纠纷而产生的律师费。

被告辩称：对于原告所诉称的事实和理由，被告并无不同意见。但是该纠纷的原因是因第三人M先生引起，原告应该积极向M先生主张。另外，原告要求的因该纠纷而产生的诉讼费要被告承担，于法无据，法庭应该不予支持。

【良翰代理】

在初步了解有关案情并查阅资料后，代理律师认为，由于M先生买房后未办理过户，按银行贷款合同和《担保法》、《担保法司法解释》之规定，开发商有义务承担连带保证责任，因此，基本确定了以下两套代理方案供当事人选择：

方案一：

1．开发商应诉，承担连带保证责任，代M先生支付贷款和利息，但对于某银行提出的赔偿要求，并不应由开发商承担。

2．开发商在承担了连带保证责任后，以M先生为被告向法院提起诉讼，追偿代为支付款项，并解除房屋买卖合同。

方案二：

说服中行撤诉，直接起诉M先生，开发商配合银行寻找M先生下落，并办理过户手续。银行可申请执行M先生房产。

两套方案比较：

方案一涉及两个诉讼，加之M先生下落不明，诉讼周期较长，还要先行代M先生支付贷款本金和利息，初始成本较高。但通过追偿，开发商可以弥补损失。同时，如果解除合同拿回房屋的话，考虑到房价上涨的因素，开发商并不会有经济利益损失。方案二，开发商无任何成本支出，但银行方面成本会增加，银行未必同意。

代理律师确定以上代理思路后，向H地产开发公司出具了书面的《案情分析报告》。 H地产开发公司同某银行沟通后，某银行还是决定起诉H地产开发公司，于是最终确认采用代理方案一，双方正式签订了委托代理协议。

【法院判决】

2010年10月16日，代理律师参加了法院对本案的开庭审理，由于案情较为清楚，庭审争议焦点主要集中在两个问题上：

第一，       某银行是否尽到了通知义务。

第二，       开发商承担连带保证责任的范围如何确定。

庭审中，代理律师充分阐述了如下答辩意见：

1.M先生至今未办理收房手续，无法办理他项权证;

  2.对贷款本息无异议;

3.按通用条款，律师费责任不在保证责任范围内，因此不同意承担损失赔偿。

  法院审理后最终基本采用了代理律师的意见，判决被告先行代付贷款本金和利息，但不承担原告的其他支出。

【良翰观察】

本案虽然事实比较清楚，法律关系相对清晰，但其在实践中的意义却不容忽视。如示意图所示，目前的商品房销售过程中，银行、买房人和开发商这三者关系是：买房人为了购买开发商开发的房产，大多需要向银行申请贷款;银行为了降低其自身的风险，在发放贷款时，就会要求开发商承担连带责任，一旦买房人借款人无法及时偿还贷款，可以要求开发商代为偿还;而开发商为了促成房屋的销售和及时回笼资金，即便明知有要承担连带责任这一风险的存在，也不得不去承担。

律师的工作是在法律的范围内尽力为当事人谋取利益，本案中，虽然连带保证责任无法避免，但代理律师据理力争，说服原告撤销了赔偿诉讼请求，尽可能为当事人减少了损失。而且从整个诉讼结果看，开发商实际并不会有经济利益的损失。

贷款买房的出现，是近年来房地产业的迅速发展的一个巨大推动力，但由于银行要对风险进行控制、开发商要促销售，开发的担保责任就难以避免。随着国家调控政策的持续，一些投资买房人的资金链日趋紧张，特别是在2009-2010年间，在房价高位时买房作投资的人，更易出现断供的现象。今年，因为断供引起的银行诉开发商、贷款人还款的案件比往年大大增加。可以预见，随着国家调控的进一步延续，此类案件在将来会更为频繁的发生，就给作为房地产开发企业如何更好的控制风险，在促进销售的同时降低自身连带责任风险，是目前每个开发企业都必须重视的新问题。通过办理这个案件，我们对如何控制风险做如下总结：

1、责任类型与承担方式

目前开发商向银行承担的是阶段性连带保证责任，其方式为开发商向银行先缴纳一部分按揭贷款保证金，该保证金在按揭贷款过程中由银行按照贷款总额的一定比例向开发商收取，并承担按揭贷款的连带保证责任，至完成过户并办出房产证、完成抵押登记后，银行将按揭贷款保证金退回开发商，开发商担保责任也就此解除。

2、风险控制

开发商在房屋过户前，保证责任无法免除，但可以通过以下方法降低风险。

1）把控交房环节，尽快办理过户手续

由于开发商承担的是连带责任保证，所以，尽快办理过户手续，解除保证责任是开发商降低被起诉有效途径。这里开发商主要应做好两方面的工作，一方面，开发商要督促买房人在办理交房时提供比较全面的办理产证的资料，以便开发商尽快代其办出产证。另一方面，开发商应

2）提高首付比例，降低责任风险

 提高首付比例就降低了买房人交付房款中贷款的比例，也减轻了买房人还款压力，降低了买房人断供的风险。即便是买房人断供，开发商承担连带责任也较轻。但提高首付会对销售产生影响，开发商应平衡风险与业绩之间的关系，对首付比例做出合理的安排。

3）在合同中约定开发商权利

由于买房人断供的风险在上升，所以开发商在与买房人签订合同时，应在补充协议中对如果发生断供情况后开发商拥有的权力做更清晰的表述。比如规定“若买房人未能按照按揭合同相关规定按时向按揭银行支付贷款本息以至开发商向银行承担担保责任，开发商有权追偿相应损失，同时要求买房人支付违约金。”或是“开发商有权单方面解除本合同”等。尽可能的保护开发商的合法权益。

【法条链接】

1、《担保法》第18条：当事人在保证合同中约定保证人与找无人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。

连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

2、《担保法》第21条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。

当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。

3、《合同法》第206条：借款人应当按照约定的期限返还借款。